Dachsanierung in Bremen: Was ein neues Dach 2026 kostet

Wovon der Preis abhängt

Entscheidend ist, wie tief der Eingriff geht. Wer nur die Deckung ersetzt, lässt Sparren und Dämmung unberührt. Soll das Dach energetisch besser werden, kommen Unterdeckung, Dämmung und Luftdichtheitsschicht hinzu, bei der Komplettsanierung auch der Dachstuhl. Deshalb reicht die Spanne von rund 90 Euro/m² für die schlichte Neueindeckung bis zu 600 Euro/m², wenn bis auf die Mauerkrone erneuert wird.

Mehrkosten verursachen auch Dachform und Details: Gauben, Kehlen, Kamin- und Fensteranschlüsse sind je Meter erheblich teurer als eine glatte Satteldachfläche. Asbesthaltige Faserzementplatten oder ein zu verstärkendes Holztragwerk treiben die Summe weiter. Und die Baupreise steigen: Im August 2026 lagen sie für Wohngebäude 5,5 Prozent über dem Vorjahresmonat.

Durchgerechnet: Einfamilienhaus mit 140 m² Dach

Unterstellt sei ein Satteldach der 1970er-Jahre mit ausgebautem Dachgeschoss, 140 m² Fläche und alter Betonsteindeckung. Vorgesehen sind Tondachziegel auf Aufsparrendämmung mit dem förderfähigen U-Wert 0,14 W/(m²K). Zu 180 bis 350 Euro/m² ergibt das 25.200 bis 49.000 Euro brutto.

Das Gerüst veranschlagt man mit 1.500 bis 3.500 Euro, 25 Meter Rinne samt Fallrohren mit etwa 1.000 bis 3.400 Euro. Für Fachplanung und Baubegleitung durch einen Energieeffizienz-Experten sind im Beispiel 2.500 Euro angesetzt. Alles zusammen: rund 30.000 bis 58.000 Euro. Die reine Bauleistung ohne Baubegleitung beträgt in der Mitte der Spanne etwa 42.000 Euro.

Von 42.000 Euro förderfähigen Kosten ersetzt das BAFA ohne Fahrplan 4.500 Euro, denn gefördert werden höchstens 30.000 Euro mit 15 %. Mit Fahrplan kommen 20 % auf die 12.000 Euro darüber hinzu, in Summe 6.900 Euro. Die Baubegleitung bezuschusst der Bund zur Hälfte, hier mit 1.250 Euro.

Welche Auflagen eine Sanierung mit sich bringt

Das Gebäudeenergiegesetz trägt seit 29. Juli 2026 den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz; es ist das gleiche Gesetz in neuer, geänderter Fassung. Die Dachregel hat sich nicht geändert: Wer mehr als ein Zehntel der Dachflächen erneuert, muss danach einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) erreichen, beim Flachdach 0,20 W/(m²K). Grundlage sind § 36 und Anlage 7.

Für den Zuschuss gelten schärfere Werte: Steildach wie Flachdach brauchen 0,14 W/(m²K), praktisch etwa 25 Zentimeter Mineralwolle oder entsprechend mehr Holzfaser. Planen Sie die Dämmstärke von Anfang an, nachträglich lässt sich kaum etwas korrigieren.

Bremen geht darüber hinaus und erfasst auch bestehende Wohngebäude: Saniert jemand das Dach grundlegend, also Eindeckung, Abdichtung oder dämmschützende Schicht auf mindestens 80 Prozent der Fläche, muss binnen zwei Jahren nach Abschluss eine PV-Anlage von mindestens 1 kW Modulleistung stehen (§ 2 Abs. 2 BremSolarG). Keine Pflicht besteht etwa bei Dächern unter 50 m², überwiegend mit Reet, Stroh oder Holz gedeckten Gebäuden sowie bei entgegenstehendem Denkmalschutz oder fehlender Standsicherheit. Bei unbilliger Härte befreit die Behörde auf Antrag.

Zuschuss, Steuerbonus, Kredit

Die Bundesförderung gibt seit 21. Juli 2026 für Maßnahmen an der Gebäudehülle 15 % der förderfähigen Kosten, am Einfamilienhaus bei höchstens 30.000 Euro. Der Fahrplanbonus von 5 Prozentpunkten greift nur für den Teil zwischen 30.000 und 60.000 Euro. Bei einer Dämmmaßnahme zählen Gerüst, Entsorgung, Lattung, Rinnen und Eindeckung mit.

Wer selbst im Haus wohnt, fährt mit § 35c EStG oft besser: 20 % der Kosten über drei Jahre, höchstens 40.000 Euro je Objekt. Im Beispiel mit 42.000 Euro sind das 8.400 Euro Steuerermäßigung, plus die Hälfte der Beraterkosten. Zuschuss und Steuerbonus gehen für dieselbe Maßnahme nicht gemeinsam. Der Zuschuss wird vor Vorhabenbeginn beantragt, der Steuerbonus erst mit der Steuererklärung.

Für Bremer Eigentümer gibt es außerdem den BAB-Modernisierungskredit „Rund ums Haus“ bis 50.000 Euro und mit „PV nach Plan“ eine Finanzierung für die Pflicht-PV. Lieferung und Montage einer Anlage bis 30 kWp auf Wohngebäuden unterliegen 0 % Umsatzsteuer.

Bremer Dächer: Wind, Brandmauer, Erhaltungsgebiet

Die ganze Stadt liegt in Windzone 3 und in Schneelastzone 2 mit dem Zusatz Norddeutsches Tiefland. Die Verankerung von Ziegeln und Steinen wird nach der Windlastnorm DIN EN 1991-1-4 bemessen; an Ortgang, First und Traufe klammert man mehr. Fragen Sie im Angebot ausdrücklich nach der Windsogsicherung. Bei den Hochhäusern in Vahr, Tenever oder Kattenturm beansprucht der Wind vor allem Dachränder und Attiken.

Das schmale Bremer Haus mit gemeinsamen Brandmauern hat kleine Dachflächen, aber aufwendige Anschlüsse an Brandwand, Zwerchhaus und Traufgesims. Rechnet man mit angenommenen 70 m² Dachfläche, kostet die Neueindeckung mit Aufsparrendämmung zu 180 bis 350 Euro/m² zwischen 12.600 und 24.500 Euro, Gerüst kommt hinzu. Verfahrensfrei ist die Bedachung fertiggestellter Wohngebäude nach § 61 BremLBO, solange die Abmessungen bleiben; die Dämmung darf sie ändern. Bis 31.12.2026 gilt das nicht im Bereich einer Gestaltungsvorschrift nach § 86.

In Erhaltungsgebieten wie Schwachhausen führt die Begründung zum 16. Ortsgesetz energetische Sanierungen und Dachausbauten ausdrücklich als Gefahr für das Ortsbild auf, weil sie Trauflinien und Dachneigungen verändern. Eine dicke Aufsparrendämmung, die die Traufe anhebt, bedarf dort der Genehmigung nach § 172 BauGB. An Kulturdenkmälern entscheidet das Landesamt für Denkmalpflege über die Instandsetzung.

Angebote vergleichbar machen

Ob überhaupt saniert werden muss, zeigt die Begehung. Sind Lattung und Unterdeckung heil und nur einzelne Ziegel kaputt, genügt oft eine Teilreparatur. Ist die Deckung verwittert und das Dach ungedämmt, rechnet sich die Sanierung mit Dämmung meist, weil Gerüst, Abriss und Entsorgung ohnehin anfallen und die Heizkosten dauerhaft sinken.

Nur gleiche Positionen sind vergleichbar: Abriss und Entsorgung, Lattung, Unterdeckung, Dämmstoff mit Dicke und Wärmeleitfähigkeit, Eindeckung, Anschlüsse, Rinnen, Gerüst. Der erreichte U-Wert gehört ins Angebot. Fordern Sie mindestens drei Offerten von Betrieben aus Bremen und Umgebung an, und wenn Sie den BAFA-Zuschuss nutzen wollen, schließen Sie den Vertrag unter der Bedingung der Förderzusage.